Sondernutzungsrechte

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Epi
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Sondernutzungsrechte

#1

Beitrag von Epi » 5. Dezember 2016 22:07

Begriff und Inhalt

In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften sind zu Gunsten einiger Eigentümer Sondernutzungsrechte bestellt. Ein Sondernutzungsrecht erlaubt es dem berechtigten Eigentümer, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen und die Nutzungen hieraus zu ziehen. Die übrigen Miteigentümer sind von der Nutzung der Bereiche, die dem Sondernutzungsrecht unterfallen, ausgeschlossen. Das Sondernutzungsrecht verleiht dem Berechtigten also eine Rechtsposition, die mit dem Sondereigentum vergleichbar ist.

Gesetzlich definiert ist der Begriff „Sondernutzungsrecht" nicht. Vielmehr setzt das Gesetz in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG voraus, dass es Sondernutzungsrechte gibt.
Hauptsächlich werden Sondernutzungsrechte an
  • Gartenflächen
    Terrassen
    Stellplätzen
    Dachböden
    Kellerräumen
    Balkonen
    Loggien

begründet, sofern diese Gebäude- bzw. Grundstücksteile kein Teil- oder Sondereigentum sind.

Die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts kann die Attraktivität und damit den Wert einer Wohnung erheblich steigern. Dies wird z. B. bei einem Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz bei einer Wohnung in der Innenstadt deutlich. Ebenso kann sich z. B. die Zuordnung einer Gartenfläche (wohn-)werterhöhend auswirken.


Begründung, Übertragung und Entziehung

Begründung

Üblicherweise werden Sondernutzungsrechte bereits in der Teilungserklärung begründet. Ebenso können die Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte nachträglich begründen. Hierzu müssen sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer eine Vereinbarung treffen.

Grundsätzlich nicht möglich ist es, Sondernutzungsrechte per Mehrheitsbeschluss zu begründen. Hierzu haben die Eigentümer keine Beschlusskompetenz, sodass ein Beschluss dieses Inhalts nichtig wäre. Enthält allerdings die Teilungserklärung eine entsprechende Öffnungsklausel, kann auch mehrheitlich beschlossen werden, einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht einzuräumen.

Ein per Vereinbarung begründetes Sondernutzungsrecht wirkt zunächst nur unter den Eigentümern, die an der Vereinbarung beteiligt waren (sog. schuldrechtliche Wirkung). Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, ist der Erwerber an eine solche Vereinbarung nicht gebunden, d. h. ihm gegenüber entfaltet das Sondernutzungsrecht keine Wirkung.

Wird ein Sondernutzungsrecht allerdings als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen, wirkt es auch gegenüber Rechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer (sog. dingliche Wirkung). Damit einem Sondernutzungsrecht diese dem Sondereigentum ähnliche Wirkung zukommt, sollte es daher im Grundbuch eingetragen werden.

Übertragung

Ein Sondernutzungsrecht kann nicht isoliert auf einen Dritten, der nicht Wohnungseigentümer ist, übertragen werden. Hier ist eine Übertragung nur möglich, wenn gleichzeitig das begünstigte Sondereigentum übertragen wird. Hingegen kann ein Sondernutzungsrecht grundsätzlich innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf einen anderen Eigentümer übertragen werden.

Unabhängig hiervon kann ein Sondernutzungsberechtigter einem außenstehenden Dritten grundsätzlich gestatten, seine Sondernutzungsfläche zu nutzen. Er darf daher z. B. einen Stellplatz an einen Dritten vermieten. Das Sondernutzungsrecht kann aber auch so eingeschränkt sein, dass die Nutzung durch einen Dritten ausgeschlossen ist oder z. B. Erlöse aus einer Vermietung der Eigentümergemeinschaft zustehen.

Entziehung

Ebenso wie die Begründung ist auch die Entziehung eines Sondernutzungsrechts per Mehrheitsbeschluss grundsätzlich nicht möglich. Auch hier bedarf es einer Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer.

Zustimmung dinglich Berechtigter

Um ein Sondernutzungsrecht begründen, ändern, übertragen oder aufheben zu können, müssen die Grundpfandrechts- oder Reallastgläubiger zustimmen. Wird hingegen das zugunsten dieser Gläubiger belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden, bedarf es keiner Zustimmung.

Rechte und Pflichten

Der Sondernutzungsberechtigte kann den Bereich, der dem Sondernutzungsrecht unterliegt, allein und unter Ausschluss der übrigen Eigentümer nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist aber nicht grenzenlos. Insbesondere darf der Sondernutzungsberechtigte an der Sondernutzungsfläche keine baulichen Veränderungen vornehmen, es sei denn, dies ist ihm ausdrücklich gestattet. Er darf daher nicht
  • auf einer Gartenfläche einen Geräteschuppen oder einen Zaun errichten
    auf einer Terrassenfläche einen Wintergarten bauen
    einen Dachboden zu Wohnzwecken umbauen.

Andererseits darf der Sondernutzungsberechtigte einer Gartenfläche diese gärtnerisch nach seinen Vorstellungen gestalten, sofern hiermit keine grundlegende Umgestaltung (z. B. Fällen von Bäumen) verbunden ist.

Unabhängig davon, wie weit das Sondernutzungsrecht reicht, bleibt die Sondernutzungsfläche Gemeinschaftseigentum. Als solches unterliegt sie weiterhin der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Das gilt insbesondere auch für die Instandhaltung und Instandsetzung.

Hinweis:

Es gibt keinen Automatismus, dass ein Sondernutzungsberechtigter für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist und Kosten und Lasten allein tragen muss!


Allerdings kann ein Sondernutzungsrecht auch so formuliert werden, dass der Berechtigte für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondernutzungsbereichs sorgen und die Kosten hierfür tragen muss. Im Regelfall wird dies ratsam sein.

Fehlt es an einer solchen Regelung, müssen sämtliche Eigentümer für Instandhaltung und Instandsetzung aufkommen. Das stößt häufig auf Unverständnis, weil viele Eigentümer nicht einsehen, warum sie für etwas zahlen sollen, das sie nicht nutzen können.

Überschreitet ein Eigentümer ein ihm eingeräumtes Sondernutzungsrecht, können die anderen Eigentümer von ihm Unterlassung verlangen. Umgekehrt kann ein Sondernutzungsberechtigter von der WEG Unterlassung bzw. Entschädigung verlangen, wenn er in der Ausübung seines Sondernutzungsrechts behindert wird.


§ 5 Abs. 4 WEG

§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums


(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.


Quelle: Haufe Online-Redaktion | 16.01.2012


Mit Rheinischen Grüßen; Epi

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